바벨탑 이래 인류는 초고층 빌딩을 왜 그리 좋아할까? 초고층 건물의 저주?

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[분석] 제2 롯데월드, 평양 유경호텔 짝 나지 않을까 걱정

입력 :2009-01-09 14:11:00   

▲ 현존 세계최고층 빌딩들 ⓒhttp://skyscraperpage.com 인용 

[데일리서프] 초고층 빌딩이 들어서면, 경제위기가 닥친다는 실증적 연구결과가 있다. 도이치뱅크의 증권 애널리스트인 앤드류 로렌스의 1999년 연구보고서를 통해 처음으로 주장된 이 내용은 ‘전세계는 지난 100년 동안 몇 차례의 심각한 경제위기를 겪었는데 이 모두가 세계 1위의 초고층빌딩이 세워진 뒤에 발생했다’는 것이다.

그리고, 지금 대한민국에는 제2롯데월드를 비롯한 수개의 초고층빌딩 건립이 추진되고 있다. 물론 전세계적으로도 초고층빌딩이 세워지거나 추진중인 상태에서 최근의 대형 경제위기를 맞고 있다.

역사적으로 보면 그 결과는 신기할 정도로 잘 들어맞는다.

1908년 뉴욕의 뉴캐나다 빌딩과 메트라이프 빌딩이 완공됐을 때, 미국을 휩쓴 금융위기로 수백 개의 은행이 도산했고, 1929년~1930년에 크라이슬러 빌딩과 엠파이어 스테이트 빌딩(381m)이 뉴욕에 잇따라 들어선 시점에서서 그 유명한 대공황이 발생했다.

1970년대 중반 뉴욕 세계무역센터와 시카고 시어스 타워(433m)가 세계 최고빌딩으로 기록한 이후, 오일쇼크와 달러가치의 폭락으로 미국경제는 스태그플레이션을 겪었고, 세계경제는 심각한 불황국면에 빠져들었다.

1997년 말레이시아 콸라룸푸르 페트로나스 타워(451.9m)가 시어스 타워의 최고기록을 경신하자, 아시아 경제위기가 찾아왔다. 2000년 대만 타이베이의 국제금융센터(101층, 안테나 포함시 508m)가 준공될 당시 전세계 IT거품 붕괴가 발생했다.

이렇게 초고층빌딩이 완공될 때마다 경제위기가 발생하는 ‘바벨탑의 저주’는 경제적으로도 충분히 설명되고 있다. 통화정책이 완화되는 시기에는 대형 프로젝트 건설이 활발히 진행되고, 천문학적인 공사비용이 들어가는 초고층 건물이 완공될 즈음에는 다른 상업시설(오피스, 호텔, 상가)도 대규모로 완공되면서 경기가 과열로 치닫게 된다. 부동산경기 과열을 막기 위해 중앙은행이 긴축정책에 나서게 되면서 초고층빌딩이 완공된 뒤에는 항상 그림자처럼 경기불황이 찾아온다는 것이다.

세계 최고층 빌딩을 추진할 정도로 경기가 활황을 기록하고 나면, 그 버블해소 과정도 깊을 수 밖에 없다는 간단한 설명이다. 그리고 최근 전세계적으로 이어져 온 초고층빌딩 프로젝트 리스트를 보면 앞으로 다가올 경제위기가 얼마나 심각할 것인지도 예상해 볼 수 있다.

한 전문연구기관의 발표에 의하면, 지난 80여년 간 전 세계에 들어선 초고층빌딩은 33개지만, 현재 42개의 초고층빌딩이 입안단계이거나 건설되고 있다고 한다. 이는 사상 유례가 없는 초고층빌딩 건설 붐이며, 두바이에서만 15개의 초고층빌딩 건설계획이 추진되거나 건설되고 있으며 미국에서도 그라운드제로에 들어설 프리덤타워를 비롯, 5개의 초고층빌딩 건설이 추진되고 있다. 이들 중 얼마나 제대로 된 완공과 분양을 볼지는 아무도 예상하지 못한다.

▲ 한국의 최고층 빌딩, 아직 제2롯데월드는 반영되지 않은 상태 ⓒhttp://skyscraperpage.com 인용   

대한민국도 예외가 아니다. 군사비행장 코앞에 초고층 빌딩을 짓겠다며 9.11을 연상케 하는 제2 롯데월드(555m)는 오히려 약과이다. 용산 국제업무지구내에 코레일이 추진하고 있는 ‘용산 드림타워’(620m)를 비롯해, 인천시는 151층 600m 높이의 쌍둥이빌딩과 77층 450m짜리 청라 월드트레이드센터, 65층 300m의 동북아 트레이드 타워 건립을 추진하고 있다. 여의도에서만 서울국제금융센터, Parc one이 들어설 예정이며, 부산에서도 100층이 넘는 건물이 3개나 추진되고 있다.

이런 꿈같은 계획이 모두 실현되고 나면, 세계 스카이라인의 초고봉은 거의 대한민국 건물들이 차지하게 될 것이다.

그러나, 부동산 관계자들은 당연히 이런 계획들이 얼마나 허무맹랑한지도 잘 알고 있다. 이런 추세라면, 2013년까지 무려 400만㎡(122만평)이 공급된다. 임차인은 한정되어 있고, 공실은 생겨날 수 밖에 없다.

현재까지 세계에서 가장 높은 빌딩인 대만 타이페이 101과 말레이시아 페트로나스 타워도 높은 공실률로 골치를 썩이고 있다. 다만 이 두 빌딩은 국영빌딩이다.

공군 비행장 활주로까지 옮기는 로비력을 발휘해 롯데는 결국 제2롯데월드 건설을 따내었다. 회장 평생의 숙원사업이라며, 엄청난 경제유발효과를 일으킬 것이라고 장담한다. 그런데 이와 꼭 닮은 빌딩이 있다. 지도자의 생일을 축하하기 위해 전국민이 동원되어 아시아 최대의 빌딩을 기획한 평양의 유경호텔이다. 결국 공정 60%에서 중단되었고, 2008년 CNN에 의해 세계에서 가장 못생긴 빌딩 10개에 선정되는 수모까지 당해야만 했다.

이 경제위기 한복판에 이 엄청난 초고층빌딩 건설계획은 과연 얼마나 치밀한 경제성 분석을 거쳤을까? 무려 60만㎡의 사무실공간이 쏟아지면 여기에는 무슨 기업을 채워 넣을까? 지금도 지옥같은 잠실사거리 교통은 어떻게 해결할까? 무수한 의문부호를 남기면서, 저돌적인 제2 롯데월드는 첫삽 뜰 시간을 기다리고 있다.

하승주 기자