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장상환 교수가 「미디어오늘」7. 28자에 "주택은 기본권리다"라는 제목의 컬럼을 기고했다. 장 교수는 이 컬럼에서 부동산 거품이 붕괴되고 있는 현재의 부동산 시장상황을 진단하는 동시에 부동산 문제의 근본해법을 간략히 제시하고 있다. 장 교수가 부동산 문제의 근본해법으로 제시하는 방안들은 1가구1주택 제도 확립, 토지국유화 및 환매조건부의 준공공주택 공급, 개발이익 환수, 민간임대주택시장의 임대료 통제, 영구임대주택 제공 및 주거보조금 제도 도입 등이다. 길지 않은 분량의 컬럼이지만 공급, 수요, 주거복지 등의 정책들이 망라되어 있음을 알 수 있다.
지금의 부동산 가격이 연소득 등을 감안할 때 비정상적으로 높고 따라서 거품이 꺼지는 현상은 지극히 당연하다는 장 교수의 부동산 시장 진단은 적확하다. 금융규제로 주택거품 형성을 억제하는 것은 한계가 있기 때문에 공급, 수요, 주거복지 등의 정책패키지가 동원되어야 주택이 재테크와 투기의 대상이 아닌 누구나 누려야 할 기본적 권리가 될 수 있을 것이라는 장 교수의 해법 역시 상당부분 동의가 된다.
그러나 투기적 수요를 억제하기 위해 1가구 1주택 제도를 확립해야 한다는 장 교수의 해법에는 전혀 동의가 되지 않는다. 장 교수는 주택 투기를 불가능하게 하기 위해선 다주택 소유를 금지시키는 것이 가장 효과적이라고 생각해서 1가구 1주택 제도를 주장하는 것일테지만, 이는 주택 투기의 원인을 오해한 데서 비롯된 단견이다. 물론 주택의 소유 편중도는 심각하다. 2005년 현재 주택보급률은 105.9%에 이르지만 자가 보유율은 간신히 60%를 넘고 있다. 소수의 사람들이 너무 많은 주택을 소유한 탓이다.
통계를 보면 이런 사실이 실증적으로 확인된다. 1990년부터 2005년까지 신규 공급된 주택 586만 채 중 46%가 이미 집이 있는 사람의 집 사재기에 활용됐다. 또한 전체 가구의 1.7%인 29만 세대가 집을 5~20채씩 차지하고, 최고 집부자 열 명이 가진 주택수가 5500채가 넘는다.
그렇다면 도대체 왜 시장참여자들 가운데 일부는 주택을 열심히 사 모으는 것일까? 적어도 취미로 주택을 매집하는 사람은 없을 것이다. 시장참여자들 가운데 일부가 주택사재기에 골몰하는 이유는 바로 주택의 소유 및 처분시에 발생하는 불로소득 때문이다. 따라서 주택투기를 막는 최선의 방법은 토지 및 주택을 보유하거나 처분할 때 발생하는 불로소득을 차단하거나 환수하는 것이며 이를 위한 최적의 정책수단이 보유세이다. 여기에 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 분양주택 같은 친시장·반투기적 공급방식, 개발이익 환수장치 등의 가수요 억제 장치, LTV 및 DTI 등의 유동성 관리 대책이 어우러지면 주택 투기 및 주택소유편중 현상은 시정될 수 밖에 없다.
반면 장 교수가 제안하는 1가구 1주택 제도는 반시장적이며 위헌의 소지가 크다. 만약 장 교수의 제안대로 1가구 1주택 제도를 시행한다면 주택 전세 시장의 급격한 축소, 신규 주택의 공급위축, 부동산 시장의 경착륙 등과 같은 부작용이 발생할 가능성이 매우 크다. 또한 1가구 1주택 제도는 사유재산권의 과도한 침해를 원인으로 위헌 결정을 받았던 택지소유상한제 등의 사례에서 보듯이 헌법재판소로부터 위헌 결정을 받을 가능성이 높다.
한 마디로 1가구 1주택 제도는 투기근절 및 부동산 가격 인하라는 정책 목표에 몰두한 나머지 부동산 시장을 질식시키는 교각살우의 어리석음을 범하고 있는 셈이다. 효과는 적고 폐해는 큰 주택소유제한제도에 대해 장 교수가 재검토할 것을 정중히 요청한다.
red1968@naver.com